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Progetto di legge regionale  Disciplina della partecipazione della
Regione Emilia-Romagna ai fondi immobiliari chiusi per il sostegno
all'edilizia residenziale sociale
Relazione generale
Questo progetto di legge si propone di disciplinare la
partecipazione della Regione ai fondi immobiliari chiusi che tra le
proprie finalità prevedono anche la realizzazione di interventi
immobiliari nel settore dell'edilizia residenziale da offrire ai
nuclei familiari a condizioni più convenienti di quelle offerte dal
mercato.
Le ragioni che fanno ritenere opportuno che la Regione si doti di
una propria normativa, che permetta la sua partecipazione ai fondi
immobiliari chiusi, sono varie.
Il piano nazionale di edilizia abitativa disciplinato dall'articolo
11 del decreto legge 122/2008, per la promozione e la costruzione di
nuove abitazioni e la realizzazione di misure di recupero del
patrimonio abitativo esistente, si prefigge di perseguire questo
obiettivo attraverso una pluralità di interventi. Uno di tali
interventi consiste nella  costituzione di fondi immobiliari
destinati alla valorizzazione e all'incremento dell'offerta
abitativa, ovvero alla promozione di strumenti finanziari
immobiliari innovativi e con la partecipazione di altri soggetti
pubblici o privati, articolati anche in un sistema integrato
nazionale e locale, per l'acquisizione e la realizzazione di
immobili per l'edilizia residenziale . Con decreto del Presidente
del Consiglio dei ministri del 16 luglio 2009 è stata definita la
procedura per l'utilizzo di circa 150 milioni di euro per la
promozione di una rete di fondi immobiliari chiusi e di altri
strumenti finanziari per contribuire a incrementare la dotazione di
alloggi sociali.
Tale decreto ha previsto l'indizione di una gara ad evidenza
pubblica per la selezione di uno o più fondi immobiliari chiusi, ai
quali attribuire il contributo statale, i cui regolamenti rispettino
specifici requisiti.
Con provvedimento di aggiudicazione provvisoria dell'8 settembre
2010, Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR, è stata
individuata dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti quale
società di gestione del Fondo Nazionale previsto nell'ambito del
Sistema Integrato di Fondi, di cui all'art. 11 del DL 112/2008,
denominato  Fondo Investimenti per l'Abitare  (FIA). Il FIA è un
fondo immobiliare riservato ad investitori qualificati operante nel
settore dell'edilizia privata sociale (social housing) con la
finalità di incrementare sul territorio italiano l'offerta di
alloggi sociali a supporto ed integrazione delle politiche di
settore dello Stato e degli enti locali.
L'ammontare obiettivo del FIA è di circa 2 miliardi di euro, di cui
1,67 miliardi già sottoscritti.
CDP Investimenti SGR può acquisire partecipazioni di minoranza fino
a un limite massimo del 40%. In sostanza il piano nazionale di
edilizia abitativa prevede la costituzione una rete di fondi
immobiliari chiusi, con al vertice uno o più fondi nazionali i quali
impieghino le loro dotazioni per acquisire quote di minoranza nei
fondi immobiliari chiusi che potranno essere costituiti a livello
locale, regionale o sub regionale.
Nell'elenco dei criteri ai quali i fondi nazionali devono attenersi
nella selezioni dei fondi regionali nei quali investire, ve ne sono
alcuni particolarmente rilevanti in relazione agli obiettivi di
questo progetto di legge. Tra i fattori che debbono presiedere alle
strategie di investimento dei fondi nazionali sono evidenziati:
 un'efficace strategia di risposta al bisogno abitativo locale
attraverso la realizzazione di interventi sostenibili dal punto di
vista economico, sociale, ambientale ed energetico ;  l'integrazione
con le politiche pubbliche locali, evidenziata dal coordinamento con
programmi regionali e comunali per l'edilizia sociale (piani casa
regionali e comunali), programmi di riqualificazione o
trasformazione urbana, realizzazione di infrastrutture locali
strategiche per il territorio, nonché piani di valorizzazione del
patrimonio immobiliare pubblico ;  l'eventuale apporto di contributi
pubblici o privati, ad esempio attivati da amministrazioni locali,
dallo Stato o dall'Unione europea .
Anche nella nostra regione sono stati costituiti o sono in via di
costituzione, oppure sono allo studio, fondi immobiliari chiusi, le
cui strategie di investimento prevedono la realizzazione di
investimenti nel settore dell'edilizia residenziale. Ognuna di tali
iniziative ha proprie specifiche finalità e, in qualche caso, vede
la partecipazione, oltre che di soggetti commerciali e di organismi
senza fini di lucro, anche di istituzioni locali.
La diffusione dei fondi immobiliari chiusi costituisce una grande
opportunità per indirizzare verso il segmento dell'edilizia
residenziale sociale flussi finanziari di rilevante entità e per
promuovere e sviluppare forme di partenariato pubblico privato. Al
fine di massimizzare l'impatto in termini di edilizia residenziale
sociale conseguito dagli interventi realizzati dai fondi immobiliari
chiusi, si ritiene utile che tali interventi siano valutati in
riferimento alle più generali programmazione di politica abitativa
della regione e degli enti locali, anche nell'ottica di favorire le
forme di partnership pubblico/privato che facilitano il concorso dei
soggetti privati attraverso nuovi strumenti finanziari quali ad
esempio i Fondi immobiliari chiusi. Per svolgere tale valutazione è
pertanto opportuno che la Regione possa assumere partecipazioni nei
fondi immobiliari chiusi che realizzano gli investimenti
esclusivamente sul territorio regionale.
Al fine di creare le condizioni per incrementare l'offerta di
alloggi di edilizia residenziale sociale, la Regione con la legge
regionale 6/2009, ha stabilito di destinare una quota della capacità
edificatoria definita dagli strumenti comunali di pianificazione
urbanistica all'edilizia residenziale pubblica. Questa previsione di
legge rende i comuni interlocutori imprescindibili dei fondi
immobiliari chiusi, non solo relativamente ai loro interventi di
edilizia residenziale sociale ma per l'insieme dei loro investimenti
immobiliari. Soprattutto per gli enti locali di più ridotta
dimensione potrebbe risultare problematico gestire, senza
un'adeguata assistenza tecnica, difficilmente disponibile
all'interno dell'amministrazione, un confronto con le strategie di
investimento dei fondi. Il progetto di legge crea le condizioni
affinché la regione possa fornire ai comuni un'adeguata assistenza
tecnica nell'assumere le decisioni relative alle ipotesi di
intervento dei fondi nei territori di loro competenza.
Illustrazione dei singoli articoli
Il progetto di legge si compone di sette articoli.
L'articolo 1 individua l'oggetto della legge autorizzando la Regione
a  sottoscrivere quote del capitale di fondi immobiliari chiusi
aventi, come finalità prioritaria, la realizzazione di alloggi di
edilizia residenziale sociale e di ogni altra tipologia di alloggi
accessibili dagli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di
mercato.
L'articolo 2 specifica le finalità perseguite dalla legge, in
coerenza con gli obiettivi e le funzioni che la Regione promuove e
sostiene con i programmi di politica abitativa.
L'articolo 3 disciplina la partecipazione della Regione ai fondi
immobiliari chiusi, specificando i requisiti dei fondi nonché le
modalità ed i criteri generali per la relativa selezione.
In particolare la Regione potrà sottoscrivere quote del capitale dei
fondi sia con apporti in danaro sia conferendo beni immobili.
Oltre all'obiettivo prioritario della realizzazione di alloggi di
edilizia residenziale, i requisiti dei fondi comprendono la
condizione che il regolamento del fondo sia già stato approvato
dalla Banca d'Italia e che siano già stati incaricati la Società di
Gestione del Risparmio e l'Avdvisor tecnico, nonchè il vincolo di
impiego delle risorse conferite dalla Regione per la realizzazione
di interventi nel territorio regionale, e la sussistenza di regole
di governance che consentano alla Regione la partecipazione alla
definizione delle strategie di investimento del fondo.
L'articolo fissa l'obbligo della procedura di evidenza pubblica per
la selezione dei fondi cui la Regione aderirà, definendo i
principali criteri di valutazione da osservare nella procedura di
selezione.
Si stabilisce che i fondi cui la Regione aderisce debbano impegnarsi
ad indirizzare le proprie attività in ragione delle esigenze di
contenimento del consumo di territorio, privilegiando interventi di
recupero e di riqualificazione urbana, nonché in ragione del ricorso
a fonti energetiche rinnovabili ed a tecnologie costruttive a basso
consumo di energia e a basso impatto ambientale, ed in ragione della
diffusione degli interventi nell'ambito regionale.
Gli stessi fondi dovranno inoltre trasmettere alla Giunta regionale
una relazione annuale sulle attività svolte nell'ambito
dell'edilizia residenziale sociale.
L'articolo 4 prevede la possibilità che la Regione fornisca
assistenza tecnica agli enti locali interessati a sottoporre i
relativi programmi di intervento di edilizia residenziale sociale al
finanziamento dei fondi immobiliari chiusi partecipati dalla
Regione.
Tale assistenza può concernere i profili normativi, legali,
urbanistici, ambientali, contrattuali ed economico-finanziari, e può
essere prestata dalla Regione attraverso l'attività delle proprie
strutture tecnico-amministrative, attraverso il ricorso a competenze
professionali esterne, anche mediante convenzioni con Università ed
istituti di ricerca, o attraverso l'erogazione di contributi per
l'acquisizione di assistenza tecnica da parte degli stessi enti
locali.
L'articolo 5 demanda ad un atto di programmazione dell'Assemblea
legislativa, ed a successivi atti esecutivi della Giunta regionale,
la realizzazione delle azioni disciplinate dalla legge, sia per la
partecipazione ai fondi (art. 3) che per l'assistenza tecnica agli
enti locali (art. 4).
L'articolo 6 dispone l'abrogazione della legge regionale 6 aprile
1998, n. 12 (Interventi della Regione Emilia-Romagna in materia di
fondi immobiliari chiusi e mercati mobiliari regolamentati). Tale
legge non ha avuto attuazione e le sue previsioni non risultano
coerenti con il ricorso agli strumenti dei fondi immobiliari chiusi
per promuovere l'offerta di alloggi di edilizia residenziale
sociale.
La norma finanziaria dell'articolo 7 rinvia alle annuali leggi di
bilancio l'istituzione dei capitoli, e la loro dotazione delle
risorse finanziarie necessarie per l'attuazione della legge.
                                                          Allegato B
Progetto di legge regionale  Disciplina della partecipazione della
Regione Emilia-Romagna ai fondi immobiliari chiusi per il sostegno
all'edilizia residenziale sociale
                             Articolo 1
                               Oggetto
1. Nell'ambito della politiche della Regione Emilia-Romagna per la
casa, la presente legge disciplina la partecipazione della Regione
ai fondi immobiliari chiusi il cui oggetto sociale comprenda
prioritariamente l'incremento dell'offerta di alloggi di edilizia
residenziale sociale e di ogni altra tipologia di alloggi
accessibili dagli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di
mercato.
                             Articolo 2
                              Finalità
1. La presente legge ha lo scopo di:
a)   ampliare la gamma degli strumenti per l'attuazione delle
politiche per la casa attraverso il ricorso a strumenti finanziari
innovativi;
b)   concorrere a creare le condizioni per incrementare i flussi
finanziari destinati ad investimenti finalizzati ad accrescere
l'offerta di alloggi di edilizia residenziale sociale;
c)   favorire lo sviluppo di forme di collaborazione e di
partenariato pubblico-privato massimizzando gli effetti sociali
della partecipazione di soggetti pubblici ai fondi immobiliari
chiusi;
d)   fornire agli enti locali misure di sostegno per la verifica
tecnica delle ipotesi di programmi di edilizia residenziale sociale
di cui alla presente legge.
                             Articolo 3
                       Partecipazione ai fondi
1. La Regione è autorizzata a sottoscrivere quote di fondi
immobiliari chiusi attraverso:
a) conferimento in danaro;
b) apporti di beni immobili.
2. I fondi immobiliari chiusi ai quali partecipa la Regione devono:
a)   disporre del regolamento approvato dalla Banca d'Italia ed
aver incaricato la Società di Gestione del Risparmio e l'Advisor
tecnico;
b)   assicurare l'impiego di somme almeno pari alle risorse da essa
conferite esclusivamente per la realizzazione di interventi nel
territorio regionale;
c)   prevedere forme di partecipazione della Regione stessa alla
definizione delle strategie di investimento;
d)   contemplare nel proprio oggetto sociale la realizzazione di
alloggi di edilizia residenziale sociale.
3. La selezione dei fondi immobiliari chiusi ai quali la Regione
partecipa  avviene mediante procedura ad evidenza pubblica
considerando, in particolare, i seguenti elementi di valutazione:
a)   la quota del valore complessivo del fondo investita in
attività immobiliare;
b)   la quota dell'investimento immobiliare destinata all'edilizia
residenziale sociale e ad altre tipologie di alloggi accessibili
agli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di mercato;
c)   il rendimento atteso sul valore complessivo del fondo;
d)   il rendimento atteso e il profilo di rischio delle diverse
classi di quote del fondo, qualora il suo capitale sia suddiviso in
tali classi;
e)   i canoni di locazione applicati agli alloggi di edilizia
residenziale sociale e alle altre tipologie di alloggi accessibili
dagli utenti a condizioni più favorevoli di quelle di mercato;
f)   i canoni di locazione applicati ai restanti alloggi di
edilizia residenziale;
g)   la durata del fondo;
h)   le regole di liquidazione del fondo;
i)   le regole di governo e di gestione del fondo.
4. I fondi immobiliari chiusi cui la Regione partecipa devono
impegnarsi a indirizzare la propria attività nel territorio
regionale tenendo conto delle esigenze connesse:
a)   al contenimento del consumo di territorio, privilegiando
interventi di recupero e di riqualificazione urbana;
b)   all'applicazione, migliorativa rispetto a quanto prescritto
dalla normativa vigente, di tecnologie e di tecniche costruttive a
basso consumo di energia e a basso impatto ambientale, nonché al
ricorso a fonti energetiche rinnovabili;
c)   all'ampia diffusione sul territorio regionale degli
interventi.
5. I fondi immobiliari chiusi cui la Regione partecipa devono
altresì trasmettere alla Giunta regionale una relazione annuale
sulle attività svolte relativamente all'edilizia residenziale
sociale.
                               Art. 4
                 Assistenza tecnica agli enti locali
1. La Regione fornisce, a richiesta degli enti locali, assistenza
tecnica in ordine agli aspetti normativi, legali, urbanistici,
ambientali, contrattuali ed economico-finanziari attinenti ai
programmi di investimento oggetto delle attività dei fondi
immobiliari chiusi partecipati dalla Regione stessa.
2. A tal fine la Regione può:
a)   avvalersi delle proprie strutture tecnico-amministrative;
b)   avvalersi di competenze professionali esterne, anche con la
sottoscrizione di apposite convenzioni con Università ed enti ed
istituti di ricerca;
c)   erogare contributi per l'acquisizione di assistenza tecnica da
parte degli enti locali.
                               Art. 5
                     Programmazione e attuazione
1. L'Assemblea legislativa, su proposta della Giunta regionale,
approva un atto di programmazione per l'attuazione della presente
legge.
2. La Giunta regionale con proprio atto definisce le modalità di
attuazione del programma di cui al comma 1, approva i relativi bandi
di selezione dei fondi immobiliari chiusi ai quali partecipare e
definisce i criteri per l'applicazione dell'articolo 4.
                             Articolo 6
                             Abrogazioni
1. La legge regionale 6 aprile 1998, n. 12,  Interventi della
regione Emilia-Romagna in materia di fondi immobiliari chiusi e
mercati mobiliari regolamentati  è abrogata.
                             Articolo 7
                          Norma finanziaria
1. Agli oneri derivanti dall'attuazione della presente legge la
Regione fa fronte mediante l'istituzione di apposite unità
previsionali di base e relativi capitoli nella parte spesa del
bilancio regionale, a norma di quanto disposto dall'art. 10 della
L.R. 23 dicembre 2010, n. 15 (Bilancio di previsione della Regione
Emilia-Romagna per l'esercizio finanziario 2011 e bilancio
pluriennale 2011-2013),  la cui copertura è garantita dai fondi  a
tale scopo specifico accantonati, nell'ambito del Fondo Speciale di
cui alla U.P.B. 1.7.2.2.29100, al capitolo 86350,  Fondo speciale
per far fronte agli oneri derivanti da provvedimenti legislativi
regionali in corso di approvazione - spese correnti  , voce n. 13,
dell'elenco n. 2 allegato al  bilancio regionale per l'esercizio
2011.
2. Per gli esercizi successivi al 2011, la Regione fa fronte con i
fondi annualmente stanziati nelle unità previsionali di base e
relativi capitoli del bilancio regionale che verranno dotati della
necessaria disponibilità ai sensi di quanto disposto dall'art. 37
dalla L.R. 15 novembre 2001, n. 40 (Ordinamento contabile della
Regione Emilia-Romagna, abrogazione della L.R. 6 luglio 1977, n. 31
e della L.R. 27 marzo 1972, n. 4).